İlham Şabanın fikrincə, bu təsir ətalətlə olsa belə, özünü biruzə verir
Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarına təsir göstərən bir neçə faktor mövcuddur. Neft ölkəsi olduğundan bu faktorlardan biri də məhz neft amili ilə bağlıdır. Bu həm ölkəmizdə həyata keçirilən neft layihələri, həm də «qara  qızıl»ın satışından əldə olunan vəsaitlərin birbaşa olaraq ölkə əhalisinin gəlirlərinə təsiri ilə əlaqədardır.

Neft gəlirlərinin daşınmaz əmlak bazarına təsirini və ölkəmizin əmtəə bazarının vəziyyətini dəyərləndirən müsahibimiz, Neft Araşdırmaları Fondunun rəhbəri İlham Şaban maraqlı paralellər apararaq həm ötən illərdə baş verən vəziyyətə dair fikirlərini bildirdi, həmçinin gələcək proqnozlarını açıqladı.
-İlham müəllim, ölkəmizin daşınmaz əmlak bazarının neft amili ilə bağlılığını necə şərh edərsiniz? Ötən illərdə neft faktoru ölkəmizin daşınmaz əmlak bazarına hansı təsirlərini göstərib?
-İlk öncə gəlin yaxın keçmişə nəzər salaraq vəziyyəti qiymətləndirək. 1994-cü ilin sentyabrında «Əsrin müqaviləsi» imzalansa da, real işlər, 1995-ci ilin martından, yəni Azərbaycan Beynəlxalq Əməliyyat Şirkətinin yaranmasından sonra başlandı. İlkin neft layihəsi 1997-ci ilin ortalalarında baş tutdu. İndiyə qədər yadımdadır ki, həmin vaxt ABƏŞ-də əmək haqqı 300 ABŞ dolları ətrafında idi. Həmin dövrdə insanlar 50 dollar əmək haqqı alırdı. İlkin neftin çıxarılması ilə paralel tikinti layihələri davam edirdi. 1995-ci ildən 1998-ci ilə qədər layihələrin cəmi 1,5 milyard dollar qiyməti var idi. Bu vəsaitin real olaraq təxminən 30 faizi, yəni 500 milyon dolları Azərbaycanda xərclənmişdi. Bu müddətdə 3 min nəfərin işlədiyi layihələr 1998-ci ildə başa çatdı və həmin işçilərin 1500 nəfəri işdən getdi. Maraqlısı bundadır ki, məhz həmin dövrdə təxminən bir il sonra daşınmaz əmlak bazarında da durğunluq yarandı. Yəni, neft layihələrindən əldə olunan vəsaitlər birbaşa olaraq daşınmaz əmlak bazarına təsir edirdi və 1996-cı ildən başlayan qiymət artımı artıq 1999-cu ildə başa çatdı və bu durğunluq 2-3 il davam etdi. Məhz bu proses daşınmaz əmlak bazarına ətalətlə təsir göstərdi, yəni təxminən 1 ildən sonra özünü göstərdi.
2003-cü ilə qədər Azərbaycanda heç bir neft layihəsi həyata keçirilmədi. Baxmayaraq ki, 1999-cu ilin 18 noyabrında BTC layihəsi imzalanmışdı, ancaq kreditlərin ayrılması ilə əlaqədar olaraq real işlərə 2003-cü ilin aprel ayında başlanıldı. Həmin layihə ilə əlaqədar kəmərin keçəcəyi xətt boyunca 14,1 milyard dollar kompensasiya məsələsi başladı və 2006-cı ilin sonuna qədər «bp» şirkəinin operatoru orlduğu layihələr üzrə 8 min nəfər işə cəlb olundu. Şirkətin özünün ştatı isə artıq 2 min nəfər olmuşdu. Azərbaycanda həmin vaxt investisiya həcmi artıq 10 milyard dolları keçdi. Maraqlı bir faktı qeyd edim ki, 2002-ci ildə Parlament prospektində, Fəxri Xiyabanla üzbəüz olan yerdə 19 min dollara alınan 3 otaqlı mənzilin qiyməti 2003-cü ilin ortasında artıq 40 min dolları keçmişdi. Qiymət artımına təsir edən faktorlardan biri də o idi ki, Azərbaycanın neft sektorunda və köməkçi sahələrdə işləyən əcnəbilərin sayı 5 min nəfərdən artıq idi. Bu işçilərin də evlə təminatı mühüm məsələlərdən idi. Xüsusən, «bp» şirkətinin də mənzillərlə bağlı xüsusi tələbləri var idi. Onlar «Rövşən-Oğuz» şirkəti ilə müqavilələri var idi ki, mənzil icarələndikdən sonra təmir olunur, elektrik, yanğın, qaz təhlükəsizliyi tədbirləri icra olunurdu. Bu dövrlərdə həm kirayə qiymətləri, həm də evlərin qiyməti artırdı. Artıq 2003-cü ildən sonra Bakıda evlərin qiymətinin sıçrayışlı artımı başladı. Çünki həmin dövrdən etibarən BTC layihəsi üzrə insanlara birbaşa 14,1 milyon dollar kompensasiya ödənildi. Həmin kompensasiya da artıq əldə idi. Biz həmin vaxt kompensasiya alan insanlarla apardığımız sorğular zamanı onların 80 faizi bildirdi ki, ələ aldıqları pulu daşınmaz əmlaka yatırıblar. Bir qismi maşın almışdı, bir qismi toy eləmişdi və s. Azərbaycanda bütün kompensasiya alanlardan cəmi 5-6 nəfəri vəsaiti biznesə yatırmışdı. Məhz bu pullar nəikni Bakıda, hətta regionların daşınmaz əmlak bazarında qiymətləri daha da artırırdı. Həmin vaxt adi mişar daşının qiyməti beş dəfə artmışdı.
-Əgər 2006-cı ildə əsas neft layihələri başa çatdısa, bəs niyə həmin ildən iki ilə sonra da qiymətlər artmaqda davam edirdi?
-Doğrudur, 2003-cü ildən sıçrayışlı artım 2008-ci ilin sonuna qədər davam etdi. Baxmayaraq ki, 2006-ci ildə layihələr üzrə işlər yekunlaşdı və 10 min insan müxtəlif işlərdən məhrum oldu. İndi isə artıq 2009-cu ilə «bp» şirkətinin ştatlı işçiləri 1889 nəfər olub. 2006-cı ildən etibarən tədricən əcnəbi işçilərin sayı da azaldı, 70-ə yaxın menecer azərbaycanlılarla əvəzləndi. Hətta «bp»ni kirayə evlərlə təmin edən yerli şirkətlərlə müqavilələr dayandırıldı və s. Maraqlıdır ki, 2006-cı ildə neft layihələri başa çatsa da, nə üçün sonrakı 2 il ərzində qiymət düşmədi? Bildiyimiz kimi, neftdən gələn gəlirlər Dövlət Neft Fondunda toplanır və həmin vəsaitin bir hissəsi büdcəyə transfer edilir. 2006-cı ildən neftin qiymətinin yüksək sürətlə qalxması nəticəsində artıq milyardlarla, yəni təqribən 3 milyard dollar vəsait büdcəyə daxil olurdu və onun yarısı müxtəlif layihələrə ayrılırdı. Bu layihələrə sərf olunan vəsait nəticəsində daxili investisiya həcmi xarici investisiyanı üstələdi. Artıq xarici investisiya çox cüzi bir hissədir. Daxili investisiya da demək olar ki, ancaq tikinti layihələrinə sərf olundu. 2005-ci ildə deyəndə ki, yolun 1 kilometrinə 1 milyon dollar sərf olunur, insanlarda vahimə yaranırdı. İndi isə Azərbaycanda elə yol var ki, 1 kilometri 14 milyon manata başa gəlib. Buna isə heç kəs artıq təccüblənmir.
Tikinti layihələri, həmçinin insanların öz vəsaitlərini əmtəə şəklində daşınmaz əmlak bazarına yatıraraq biznes qurmaları bu bazarda qiymətlərin 2 il ərzində yüksələn xətlə getməsinə səbəb oldu. Həmin dövrlərdə bir qədər pulu olan şəxslər şəhərin müxtəlif yerlərində evlərin alınıb satılması ilə ciddi şəkildə məşğul idi. Qərb ölkələrində mövcud olan müxtəlif birja oyunları, qiymətli kağızlar bazarı Azərbaycanda olmadığından insanların pul qazanmaq üçün yeganə mənbəyi əmtəə bazarı idi. Bu da ən çox özünü daşınmaz əmlak bazarında biruzə verirdi. Məhz bu səbəblər təsir göstərdi və həmin yuxarıda qeyd etdiyimiz ətalət prinsipi yalnız 2009-cu ildə özünü biruzə verdi.
-Baxmayaraq ki, neftin dünya bazarında qiyməti düşməyə başladı və böhranın baş verməsi nəticəsində bir sıra Avropa ölkələri, hətta yaxın qonşularımızla müqayisə etdikdə görərik ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qiyməti ciddi şəkildə düşməyib. Yəni, qiymət azalması hiss olunacaq dərəcədə baş verməyib, bunun səbəbini nə ilə əlaqələndirərdiniz?
Daşınmaz əmlak bazarına təsir göstərən bir neçə faktorlar mövcuddur. Azərbaycan neft ölkəsi olduğundan bu faktorlardan biri də məhz neft amili ilə bağlıdır. Bu, həm ölkəmizdə həyata keçirilən neft layihələri, həm də «qara  qızıl»ın satışından əldə olunan vəsaitlərin birbaşa olaraq ölkə əhalisinin gəlirlərinə təsiri ilə əlaqədardır. Neft gəlirlərinin daşınmaz əmlak bazarına təsirini və ölkəmizin əmtəə bazarının vəziyyətini dəyərləndirən müsahibimiz Neft Araşdırmaları Fondunun rəhbəri İlham Şaban maraqlı paralellər apararaq həm ötən illərdə baş verən vəziyyətə dair fikirlərini söylədi, həmçinin gələcək proqnozlarını irəli sürdü.
- Baxmayaraq ki, neftin dünya bazarında qiymətinin düşməsi və böhranın baş verməsi nəticəsində bir sıra Avropa ölkələri, MDB ölkələrinin əksəriyyətində daşınmaz əmlakın qiyməti ucuzlaşdı, Azərbaycanda ciddi qiymət dəyişməsi olmadı. Bunun səbəbini nə ilə əlaqələndirərdiniz?
- 2008-ci ildən etibarən həm Avropa ölkələrində, həm də Rusiyada və Qazaxstanın daşınmaz əmlak bazarında kəskin şəkildə qiymət düşmələri olsa da, Azərbaycanda bu baş vermədi. Səbəb isə əsasən sərmayənin mənbəyi ilə bağlıdır. Belə ki, Qazaxstanla tikintilərin faktiki olaraq 90 faizi kredit vəsaitləri hesabına icra olunurdu. Bizdə isə bir çox binaların tikintisinə sərf edilən vəsait birbaşa olaraq inşaatçı şirkətilərin öz və vətəndaşların sərmayələri hesabına həyata keçirildiyindən onlar qiymətləri lazım bildikləri səviyyədə saxlamağı üstün tutdular. Əgər xatırlayırsınızsa, bir müddət ilkin bazarda satış demək olar ki, yox səviyyəsində olsa da, qiymətlər süni şəkildə saxlanılırdı. Sonradan isə bunu qorumaq mümkün olmadı və nisbətən ucuzlaşmalar başladı.
Ümumiyyətlə hesab edirəm ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qiymətinin artım faktoru bazarda evlərə olan tələbatdan irəli gəlir. Hazırda ölkəmizdə təqribən 1,7 milyon ailə mövcuddur ki, onların da yalnız hər beşindən birinin öz evi var. Digər tərəfdən isə insanların alış imkanları ən böyük məhdudiyyətdir. Eyni zamanda, arzu ilə imkanı gerçəkləşdlirən mexanizmlərin demək olar ki, mövcud olmamasıdır. Bu mexanizm ipotekadır ki, hazırda bu çox cüzi səviyyədədir. İndi verilən ipotekalar bazarı canlandırmaq gücündə deyil. Belə olan təqdirdə evlərin qiymətinin qalxmasını mifik hesab edirəm.
2007-ci ildən etibarən Bakı şəhərində biznes və de-lyuks kateqoriyalı binaları tikməyə başladılar. Bunlardan biri 2006-cı ildən tikintisinə başlanan Altez-Plaza idi ki, 1 kv.metri 5 min ABŞ dollarına təklif edilirdi. Maraqlıdır ki, həmin vaxt binada ev almaq niyyəti ilə pul verən insanlar indi hansı vəziyyətdədirlər? Bilinmir ki, həmin bina 2011-ci ilə hazır olacaq, ya yox.
Yaxud bəzən görürsən ki, hər hansı binanın ən yüksək texnologiyalar və standartlara uyğun şəkildə tikildiyi iddia edilir, lakin daxilinə girib görürsən ki, qaz təminatı yoxdur. Şəhərimizdə de-lyuks kateqoriyalı, yəni 1 kv.m-i 2 min manatdan aşağı olmayan binalar var. Bu evlər yalnız varlılar üçün nəzərdə tutulub. İmkanlı insanlar isə son 5 ildə təxminən 4-5 ev alıb ehtiyaclarını təmin ediblər. Ona görə də indiki halda risk edib əlavə vəsait yatırmağı düşünmürlər.
Bir məqamı da qeyd edim ki, bəzi Avropa ölkələrində, hətta Türkiyədə daşınmaz əmlakın qiymətləri Bakıdakından ucuzdur, hətta iki dəfə ucuz qiymətə eyni ölçülərdə daşınmaz əmlaka sahib olmaq olar. Avropanın müxtəlif bölgələri var ki, daşınmaz əmlak sahəsinə 200 min avrodan artıq vəsait yatıranlar xüsusi imtiyazlar əldə edirlər. Artıq Azərbaycandakı imkanlı insanlar da məhz belə ölkələrdə daşınmaz əmlak almaq məsələsini gündəmə gətirirlər. Bəzi jurnallarda xarici ölkələrdə daşınmaz əmlak alqı-satqısı xidməti göstərən hüquqi kontorların elanlarını görürük. Təbii ki, bütün bunlar yerli bazara təsir göstərir.
Son 5 ildə regionların inkişafı da artıq paytaxtda daşınmaz əmlakın qiymətlərinə təsirini göstərib. Rayonlarımız 5 il əvvəl mövcud olan vəziyyətdə deyil, artıq işıqla tam, qazla isə qismən təminat həyata keçirilib, infrastruktur yaranıb, iş yerləri açılıb. Bu da Bakıya olan sürətli insan axınının qarşısını alıb.
- Bəs perspektivdə bu bazarı canladıra biləcək hansı faktorlar var?
- Bu faktorları düşünərkən maliyyə mənbəyi kimi köhnə binaların sökülməsi nəticəsində, yaxud hökumətin adminstrativ binaların tikintisi üçün yerlərin alınması və bu zaman vətəndaşlara verilən kompensasiyalar, həmçinin həmin tikintilərdə işləyən insanların əldə etdikləri vəsait hesabına bazara daxil olan yeni alıcı kütləsini göstərmək olar. Ancaq, bu çox kiçik təsirdir. Digər tərəfdən isə cari ildə «Çıraq-2» platformasının tikintisi ilə bağlı işlərə başlanılması gözlənilir. Bu layihəyə əsasən 10 milyard dollar vəsait yatırılmalıdır. Azərbaycan tərəfinin tələbinə əsasən bu vəsaitin 75 faizi, yəni 7,5 milyard dolları birbaşa ölkəmizdə xərclənməlidir. Bu vəsaitin təqribən 80 faizi tikinti işlərinə sərf olunacaq və artıq «bp» şirkətinin elan etdiyi kimi, işçilərin ən azı 90 faizi Azərbaycan vətəndaşları olacaq. Bu layihədə də təxminən 2 min nəfər çalışacaq. Ancaq, bu işlər real olaraq 2011-ci ildə baş verəcək və daşınmaz əmlak bazarına cüzi təsir göstərə bilər.
Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarına təsir göstərən başqa bir faktor Rusiyada işləyən soydaşlarımızın əldə etdikləri vəsaitlərin ölkəmizdə daşınmaz əmlak sektoruna yatırması idi. Hazırda bu ölkədə olan böhranlı vəziyyət və hələlik bu vəziyyətin nə vaxt sabitləşəcəyinin qeyri-müəyyən olması bazara nəfəs vermək imkanının məhdudluğunu saxlayır. Ancaq bütün bunlara baxmayaraq, faktiki olaraq tikinti işləri sürətlə davam edir. Heydər Əliyev və Nobel prospektləri boyunca 100 milyonlarla dollarlıq kapital yatırılır.
- Xarici ölkə vətəndaşlarının Azərbaycanda daşınmaz əmlaka marağı daşınmaz əmlak bazarına necə təsir edə bilər?
- Əcnəbilərin Azərbaycanda torpaq deyil, mənzil almaq hüquqları var. Ümumiyyətlə, xarici ölkə vətəndaşlarının ölkəmizin daşınmaz əmlak bazarına yatırım etmələri bu bazarın inkişafına təsir göstərə bilər. Ancaq burada ümumi ekoloji vəziyyət, ətraf mühit, tolerantlıq, biznes və təhlükəsizlik amilləri ən yüksək səviyyədə olmalıdır. Biz bu amillərlə özümüzü, məsələn, Türkiyə bazarı ilə müqayisə edə bilərikmi? Bu amillərlə yanaşı, biz qiymətin yüksəkliyi baxımından da Türkiyəyə uduzuruq. Bu baxımdan hazırda ölkəmizin daşınmaz əmlak bazarı əcnəbi investisiyaya müsbət impuls vermək qabiliyyəti çox kiçikdir.
- Yeni tikilən binalarla bağlı iradlarınız hansılardır?
- Bir vətəndaş olaraq müşahidə edirəm ki, şəhərin mərkəzində de-lyuks kateqoriyalı 100 mənzilli bina tikilir, ancaq qarajı cəmi 40 avtomobil üçün nəzərdə tutulur. Əgər bu mənzillər varlılar üçün nəzərdə tutulubsa hər mənzildə ən azı 2 maşın olacaq. Yaxud görürsən ki, binanın qarşısındakı səkinin eni heç bir metr deyil, blokdan birbaşa olaraq küçəyə çıxmalı olursan. Bu faktorlar da insanların yeni tikililərə marağını azaldır. Yeni tikililərin də ən böyük problemlərindən biri isə binaların qaz təminatı ilə bağlıdır. 
Digər problem isə mənzillərin sosial infrastruktura görə (yəni mühafizə, bağban, mərkəzi isitmə sistemi və s.) ödənişlərlə bağlıdır. Məsələn, 28 may küçəsində 3 otaqlı mənzilin aylıq ödəniş haqqı təxminən 160 manatdır. Şəhərin elə yeri var ki, aylıq 2 min manatdır. Nəsimi bazarının yanında təqribən 50 manatdır. Bütün bunlar da insanlara ikinci psixoloji təsir göstərir. Yəni insanlar adi isti suya görə, istər qış, istərsə də yay aylarında istifadə edib-etməməsindən asılı olmayaraq 30-40 manat pulun ödənilməsini sərfəli hesab etmirlər. Bir çox yeni tikililərdə soyuq suya görə sayğac olsa da, isti suya görə sayğac yoxdur. Bu xidmətə görə haqq bina sakinləri arasında kortəbii şəkildə bölünmə ilə həyata keçirilir. Bu cür çatışmazlıqlar bazara mənfi təsir göstərən amillərdir. Buna görə də, hesab edirəm ki, təkrar bazara meyl və tələbat daha çox olacaq. Heç kim 3 otaqlı mənzilə görə aylıq maksimum 4 manat olan ödənişin əvəzinə 50 manat ödəmək istəməz. Qeyd edim ki, köhnə binalarda ev pulu kimi adlandırdığımız kirayə haqqı 4 manatdan yüksək deyil.
- Yeni tikilən binaları arxitektur baxımdan necə qiymətləndirmək olar?
- Yadımdadır ki, bir neçə il öncə ABŞ Ticarət Palatası bəyan etmişdi ki, Azərbaycanda onları tikinti bazarına buraxmırlar. Ümumiyyətlə, neft ölkələrində tikinti, nəqliyyat və rabitə sektorları ən yaxşı biznes sektorları hesab edilir. Mən sual edirəm ki, nəyə görə Bakı gözəllik baxımdan Dubay olmadı? Qeyd edim ki, 90-cı illərə qədər Dubay elə bir əhəmiyyətli şəhər deyildi. Onlar paytaxtın tikintisi üçün dünyaca məşhur arxitektor və layihəçiləri, tikinti şirkətlərini dəvət etdilər, şəhərin tikintisinə ən yaxşı layihələri seçdilər. Bizdə isə layihə qiymətləri eyni olsa da, demək olar ki, dünyanın bu sahədəki tanınmış simalarına rast gəlmirsən. Tikilən binaların da 90 faizi eyni layihədədir. Yalnız Heydər Əliyev Mərkəzinin layihəsi  bir qədər fərqlənir və bunun da layihəsi dünyada tanınmış bir arxitektor tərəfindən verilib. İkincisi isə, Dövlət Neft Fondunun binası olacaq ki, bunun da arxitektoru amerikalıdır.
Məgər alkaponla üzlənən binaya de-lyuks kateqoriyalı bina demək olarmı? Digər problem isə ondan ibarətdir ki, bir çox yeni tikili binalarda insanlar ev alsalar da, onlara mülkiyyətlərini təsdiqləyən sənədlər, o cümlədən dövlət reyesterindən Çıxarışlar verilmir. Buna görə də, Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının özünün yenidən doğrultması üçün üfüqi görmürəm. Bu da ilk növbədə bu sektorda şəffaflığın olmaması ilə əlaqədardır. Rusiyanın daşınmaz əmlak bazarı nə qədər böyük olsa da, bütün şirkətlər dövriyyələri, satdıqları evlər haqqında məlumatları açıq şəkildə ictimaiyyətə təqdim edirlər. Hətta müqayisə aparanda görürsən ki, bizdə tikilən de-lyuks kateqoriyalı evlər Rusiyadakı ekonom klassla eynidir.