Məsələyə fərqli mövqelərdən yanaşan ekspertlərin yekun fikirləri eynidir
Paytaxt 2010-cu ilə mənzil bazarındakı durğunluqla daxil oldu. Bakıda mənzillərin qiyməti nəinki respublikada yaşayanlar üçün, hətta Rusiya başda olmaqla, bir sıra MDB ölkələrində yaşayan həmyerlilərimiz üçün də olduqca əhəmiyyətli məsələdir.

Paytaxtda mənzillərin son illər proqnozlaşdırılmayan və bəlkə də proqnozlaşdırılan qiymət sıçrayışları hətta orta təbəqənin Bakıda mənzil almaq imkanlarını məhdudlaşdırıb. Bundan başqa, dövlət büdcəsi hesabına verilən ipoteka kreditlərinin şərtləri vətəndaşların mənzillərə alçatanlılığını təmin etməyə imkan vermir. Nəticədə bazarda alıcıları, hətta potensial müştəriləri barmaqla saymaq olar.
Bakıda mənzillərin qiyməti şişirdilmiş olaraq qalır
Millət vəkili Vahid Əhmədovun sözlərinə görə, Bakıda mənzillərin mövcud qiyməti heç bir məntiqə və iqtisadi qanunauyğunluğa sığmır: «Ona görə də mənzilin maya dəyərindən neçə dəfə baha satılması araşdırılmalıdır. Biz bu məsələni Milli Məclisdə qaldıracağıq. Obyektiv olaraq, mənzillərin qiyməti əhəmiyyətli şəkildə aşağı düşməlidir».
Millət vəkili qeyd etdi ki, tikinti şirkətləri qiymətləri aşağı salmaq haqqında bir daha düşünməlidirlər: «Ancaq görünür, qiymətlərin aşağı düşməsinə mane olan qüvvələr var. Çünki indi mənzilin qiymətinin yüksək olmasının heç bir iqtisadi əsası yoxdur».
İqtisadçı millət vəkilinin hesablamalarına görə, hazırda mənzillərin qiyməti  mövcud səviyyədən ən azı 20-30 faiz aşağı düşməlidir. Onun sözlərinə görə, indiki halda daşınmaz əmlak bazarındakı durğunluğu qiymətlərlə tənzimləmək çətindir. O təklif edir ki, mənzil bazarında ədalətli qiymət prinsiplərinə əməl etmək və tikinti sektorunun özünün dirçəldilməsinə nail olmaq üçün dövlət siyasəti müəyyənləşməlidir: «Təəssüf ki, hökumətin mənzil proqramı da yoxdur. Biz bu məsələni bir neçə dəfə Milli Məclisdə qaldırmışıq, ancaq nəticə yoxdur».
İqtisadçı ekspert işsizliyin aradan qaldırılması və məşğuluğun artırılması üçün mənzil tikintisinin genişləndirilməsinin tərəfdarıdır. Onun sözlərinə görə, Azərbaycanın mənzil bazarında təklif tələbata uyğun deyil. Hətta Azərbaycan adambaşına düşən mənzil sahəsinə görə əksər MDB ölkələrindən bir neçə dəfə geri qalır.
V.Əhmədovun fikrincə, tikinti sektorundakı durğunluq mənzil bazarında «alqı-satqı böhranın» yaranmasına gətirib çıxarıb: «Problemin əsas tərəfi ondan ibarətdir ki, Bakıda mənzillərin qiyməti son illər süni şəkildə yüksəldilib. Bu həm neft gəlirlərinin kəskin artımı, həm də daşınmaz əmlaka sahib olmağın gəlirli biznes sahəsinə çevrilməsi ilə bağlı idi. Nəticədə Bakıda mənzillərin qiyməti bir sıra Avropa ölkələrindəki evlərin qiymətindən yüksək idi».
Azərbaycan paytaxtında mənzillərin qiymətlərinin Mərkəzi və Şərqi Avropanın əksər şəhərlərini kölgədə qoyduğunu deyən ekspert də hesab edir ki, bunun iqtisadi əsasları yoxdur: «Orta aylıq əmək haqqı 265 manat olan ölkənin paytaxtında yaşayış sahəsinin 1 kvadrat metrinin qiymətinin orta hesabla 500 manatdan başlaması uzun müddətli ola bilməz».
Mütəxəssislər deyir ki, zamanında tikinti şirkətləri fəaliyyətlərini uzun müddətli perspektivə deyil, qısa müddətə gəlir əldə etmək prinsipi üzərində qurduqlarından bank sektorundakı problemlər də onların işinə ciddi neqativ təsir göstərməsinə səbəb oldu. Belə ki, qlobal maliyyə böhranı kommersiya banklarının kütləvi kredit verməsinin dayandırılmasına gətirib çıxarıb. Banklar tikinti şirkətlərinin kreditləşməsini davam etdirə bilmədiyindən bu sektorda durğunluq yarandı. Əlbəttə ki, neftsiz ümumi daxili məhsulun (ÜDM) 70 faizini verən maliyyə sektorundakı problemlər digər sektorlara təsirsiz ötüşə bilməzdi. Bu baxımdan, əhalidən aldığı ilkin ödənişlər və kreditləşmə prinsipi ilə işləyərək pramida sistemi quran tikinti şirkətləri qısa zamanda «kreditsizlik dalğasının» qurbanı oldular».
Artıq Bakıda mənzil almaq kommersiya baxımından da əlverişsizdir
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzinin rəhbəri Vuqar Bayramov isə hesab edir ki, tikinti sektorunda canlanmanın yaranması üçün praktiki heç bir iqtisadi zəmin yoxdur: «Yəni  əmlak bazarına təlabat aşağıdır. Tələb aşağı olduğu üçün mənzillərin alqı-satqısı kifayət qədər azalıb. Eyni zamanda tikinti sektoruna dövlət birbaşa yardımlar etmədiyi, şirkətlərin banklardan ucuz və uzunmüddətli kredit əldə etmək imkanları məhdud olduğundan tikinti şirkətlərinin canlanması və ya yenidənqurulması baş vermir. Hazırda tikinti şirkətlərinin əksəriyyəti likvid deyil. Buna görə də həmin şirkətlərin fəaliyyəti sektorda canlanmanın yaranmasına gətirib çıxarmır. Elə şirkətlər var ki, qlobal maliyyə böhranından əvvəl hündürmərtəbəli yaşayış binası inşa ediblər. Böhran başlayandan sonra likvidliklərinin aşağı düşməsi, mənzil bazarında tələbin azalması səbəbindən hətta tikdikləri binalara qapı və pəncərə yerləşdirmək üçün vəsait tapa bilmirlər”.
İSİM rəhbərinin rəyinə görə, tikinti şirkətlərinin əksəriyyətinin qeyri-likvid olmasının səbəbi kifayət qədər məhdud maliyyə resurslarıdır. O baxımdan ilin birinci yarısında tikinti sektorunda canlanmanın olması proqnozlaşdırılmır: “Əmlak bazarında alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi ümumilikdə Azərbaycan vətəndaşları arasında alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi ilə bağlıdır. O cümlədən ölkədən kənarda yaşayan azərbaycanlıların Bakıda  mənzil almaq maraqları azalıb. Əgər böhrandan əvvəl Bakıda satılan mənzillərin 60 faizi Rusiyada yaşayan azərbaycanlılar tərəfindən alınırdısa, böhrandan sonra bu rəqəm cəmi 5 faiz təşkil edir. Bunun səbəblərindən biri Rusiyada müşahidə edilən böhran və orada yaşayan azərbaycanlıların bir qisminin geri dönməsidirsə, digər səbəb Azərbaycanda, xüsusilə Bakıda mənzillərin qiymətinin yüksək qalmasıdır”.
Məlum olur ki, böhrandan əvvəl Bakıdan mənzil almaq kommersiya baxımından cəlbedici, rentabelli  olsa da, bu gün belə deyil: “Alınan mənzilin satış problemi var. Bakıda mənzil almaq kommersiya baxımından da əlverişsizdir. Çünkü mənzillərin qiyməti şişirdilmiş qiymətdir və kifayət qədər yüksəkdir. Misal üçün, Bakıda mənzillərin satış qiyməti Avstryanın paytaxtı Vyana ilə eynilik təşkil edir. Baxmayaraq, Avstriya vətəndaşının orta aylıq əmək haqqı Azərbaycan vətəndaşının əmək haqqından 10 dəfə çoxdur. Bundan əlavə Bakıda mənzillərin qiyməti Çexiyanin paytaxtı Praqa ilə müqayisədə 40 faiz bahadır. Halbuki orta çexiyalı orta azərbaycanlı ilə müqayisədə 3 dəfə çox maaş alır. Əmək haqlarını və əhalinin alıcılıq qabiliyyətini müqayisə etsək, Bakıda mənzillərin qiyməti şişirdilmiş olaraq qalır. İndiki qiymətlərlə mənzillərə təlabatın artması və ya formalaşması mümkün deyil».
Ekspert deyir ki, böhran əslində mənzillərin qiymətinin aşağı düşməsinə gətirib çıxarmalı idi: “Qonşu, xüsusilə MDB ölkələrində mənzillərin qiymətində kəskin azalmalar var. Bakıda mənzillərin qiymətinin hissediləcək dərəcədə aşağı düşməməsi birbaşa onunla bağlıdır kı, Bakıda mənzillərin xərci qonşu ölkələrlə, o cümlədən Rusiya və Qazaxıstanda inşa olunan mənzillərin xərci ilə müqayisədə xeyli çoxdur. Tikinti şirkətlərinin açıq xərcləri ilə yanaşı, gizli xərcləri var. Hansıkı bunlar qeyri-rəsmi ödənişlər kimi qruplaşdırıla bilər. Qeyri-rəsmi ödənişlər tikinti şirkətlərinin xərcinin çoxalmasına gətirib çıxarır. Təssüf ki, tikinti şirkətləri müflis olmağa razıdırlar amma qiymətləti aşağı salmağa yox. Qiymətlərin aşağı salınması onlara tikdikləri binaların satışından mənfəət əldə etməyə imkan vermir. Bundan başqa artıq əmlak bazarında həm təmərküzləşmə, həm də inhisarlaşma meylləri var ki, bu da qiymətləri aşaği salmağa imkan vermir”.  
Yalnız ciddi qiymət azalması mənzil alanların sayını artıra bilər
Başqa iqtisadçı ekspert Əli Əlirzayev hesab edir ki, növbəti aylarda Bakıda mənzillərin qiymətində azalmalar ola bilər: «İqtisadi faktorların daha öndə olmasına baxmayaraq bu, həm də psixoloji səbəblərlə bağlıdır. Belə ki, məsələ yalnız mənzillərə tələbatın azalmasının proqnozlaşdırılması ilə bağlı deyil, həmçinin Bakıda qiymətlərə xarici faktorların son aylar ciddi təsir göstərməsi ilə əlaqəlidir. Əvvəla, tikinti sektorunda durğunluq mənzillərin satış probleminin dərinləşməsi ilə müşahidə olunur. Bu isə o deməkdir ki, tikinti şirkətlərinin nağd vəsaitlərə ehtiyacı var. Kommersiya banklarının əksəriyyəti kütləvi kreditləşməni dayandırdığından tikinti şirkətlərinin mənzilləri satmaqla vəsait cəlb etməkdən başqa maliyyə mənbələri faktiki olaraq yoxdur. Belə olan halda isə, tikinti şirkətləri mənzillərin qiymətini aşağı salmaqla evlərin satışını həyata keçirməyə məcbur olacaqlar».
Hazırda tikinti şirkətləri cüzi qiymət azalmalarına getməklə problemi həll etməyə çalışırlar. Amma bu addım mənzillərin satışına təkan vermir. Çünki potensial alıcıların əksəriyyəti indiki qiymətlərlə mənzil almaq niyyətində deyil və əslində onların gəlirlilik səviyyəsi də buna imkan vermir. Buna görə də, tikinti şirkətləri yalnız ciddi qiymət azalmalarına getməklə alıcılar cəlb edə bilərlər».
Bakıda mənzillərin qiymətində yeni sıçrayışlar mümkün deyil
Milli Məclisin iqtisadi siyasət komitəsinin üzvi Əli Məsimlinin sözlərinə görə, neftin dünya bazar qiyməti və Azərbaycana daxil olan neft pulları ilə Bakıda mənzillərin qiyməti arasında birbaşa əlaqə var: «Dünya bazarında neftin qiymətinin aşağı düşməsi respublikamıza daxil olan vəsaitlərin həcminin azalmasına, bir sıra iri layihələrinin maliyyələşdirilməsinin təxirə salınmasına səbəb olub. Bu isə həmin layihələrdən «sızmaların» həcminin azalması deməkdir.  Bu «sızmaların» əhəmiyyətli hissəsi məhz mənzillərin alınmasına yönəldilirdi. İndi əmlakın alınmasına yönəldilən həmin mənbə yoxdur. Əslində, neft bumu başa çatdıqdan sonra paytaxtda mənzillərin qiymətinin azalması ilə bağlı proqnozlar hətta beynəlxalq tədqiqat qurumları tərəfindən də verilirdi. Yəni gəlirlər azaldıqca paytaxtda bahalı mənzillərə tələbat azalacaq».
Mənzil alqı-satqısı artıq gəlirli biznes olmadığından kommersiya məqsədilə evlərin alınmasında kəskin azalmalar müşahidə edildiyini bildirən Ə.Məsimlinin fikrincə, məsələ ondadır ki, uzun müddət Bakıda mənzil bazarında sadə piramida prinsipi fəaliyyət göstərirdi: «Mənzillərin alınıb bir müddət sonra satılması ilə gəlir əldə edilirdi. Mənzil bazarında müşahidə edilən durğunluq piramida prinsipinin dağılmasına səbəb oldu. İndi kommersiya məqsədilə mənzil alanlar onları satmaq problemi ilə üzləşiblər. «Kommersiya mənzilləri» hətta alış qiymətinə də realizə edilə bilmir. Artıq mənzillərin alınmasına «gəlir mənbəyi» kimi baxılmır və bu da evlərə tələbatın kəskin azalmasına səbəb olub. Bəzi vətəndaşlarımızın Bakıda sahib olduqları mənzillərin sayı hətta bəzən 2 rəqəmli ədədlə də ifadə edilə bilər. Bu həm mentalitetdən irəli gələn «çox mənzilə sahib olmaq istəyi», həm də mənzillərə sahib olmağın kommersiyalaşması ilə bağlı idi. Müşahidələr göstərir ki, son iki ildə  Bakıda «mənzillərinin sayını artıranlar» olduqca azdır. «Artıq pul» indi mənzillərin alınmasına yönəldilmir və bu alış passivliyini artırır».
Nəhayət, əhalinin real gəlirlərini nəzərə alsaq, paytaxtda mənzillərin qiymətinin artıq tavana dirəndiyini bildirən millət vəkilinin sözlərinə görə, 300 manatdan az olan aylıq orta gəlirlərlə paytaxtda mənzillərin qiyməti arasında böyük uçurum var: «Praktiki olaraq, əhalinin real gəlirlərinin indiki səviyyəsi ilə  Bakıda mənzillərin qiymətində yeni sıçrayışlar mümkün deyil. Düzdür, paytaxtda mənzillərə tələbatı heç də adi və ya orta vətəndaşlar formalaşdırmır. Amma xarici faktorlar sıradan çıxdığından artıq qiymətlərin müəyyənləşdirilməsində əhalinin gəlirlik səviyyəsi xüsusi təsirə malikdir. Bu isə o deməkdir ki, əhalinin real gəlirlik səviyyəsi paytaxtda qiymətlərin artımını deyil, azalmasını diqtə edir. Artıq tikinti şirkətlərində də qiymətlərin kəskin azalması ilə bağlı narahatçılıq var. Son vaxtlar həyata keçirilən «endirim kampaniyaları» da məhz bunu sığortalamaq məqsədi daşıyır». 
"Əmlak Bazarı" jurnalından