Lakin mülkiyyətçinin hüquqları həmişə əsas götürülür
Daşınmaz əmlak bazarının nöqsanlı məqamlarından biri evlərin alqı-satqısı zamanı yaranan bəzi problemlərdir ki, bu halların qarşısının alınması ilə bağlı ictimaiyyətin maarifləndirilməsi istiqamətində hüquqşünas fikirləri əsasında məqalə hazırlamağı lazım bildik. Toxunacağımız konkret problem çox zaman evin alqı-satqısı başa çatandan sonrakı dövrə təsadüf edir.

Belə ki, bir sıra hallarda qarşılıqlı razılıq əsasında evin köhnə sahibi bir müddət mənzil qeydiyyatda qalır. Lakin sonra evin köhnə sahibi başqa ünvana qeydiyyata düşməkdə problemlərlə üzləşir və nəticədə köhnə ünvandan qeydiyyatdan çıxmağı uzanır. Hətta evin alqı-satqısı ilə bağlı notariatda imzalanan müqavilələrdə satıcı qarışısında müəyyən müddətdən sonra  qeydiyyatdan çıxması barədə şərt qoyulsa da, bu müddəaya da əməl olunmur. Bu isə öz növbəsində mənzilin yeni sahibi üçün mənzilin kommunal xidmətlərinin artıq ödənilməsi və evin yenidən satılması zamanı qeydiyyatda olan şəxslərin razılığının alınması kimi əlavə problemlər yaradır.
Belə hallarda mənzilin yeni sahibinin hansı addımlar ata biləcəyini müstəqil hüquqşunas Asif Məmmədovla müzakirə etdik.  
- Ev alqı-satqısı zamanı tərəflər arasında notariat kontorlarının iştirakı ilə imzalanan müqavilədə əmlakını satan şəxsin müəyyən müddətdən sonra qeydiyyatdan çıxmaq barədə öhdəlik götürür. Ancaq təcrübəyə əsaslanaraq deyə bilərik ki, sonradan satıcının qeydiyyatdan çıxmaması halları çox rast gəlinən problemlərdəndir. Bu məsələ Azərbaycan qanunvericiliyində necə öz əksini tapıb? Keçmiş ev sahibinin qeydiyyatdan çıxarılması üçün hansı addımlar atıla bilər?
- Doğru qeyd edirsiniz ki, hazırda evlərin alqı-satqısından sonra bu hal çox rast gəlinən problemlərdəndir. Notariusun iştirakı ilə alqı-satqı müqaviləsi bağlanan zaman həmin sənəddə bir bənd göstərilir ki, evi satan müəyyən müddətdə qeydiyyatda olduğu ünvandan çıxmağı öhdəlik kimi öz üzərinə götürür. Təcrübəmizdə belə hallara rast gəlinir ki, evi satan tərəfindən alqı-satqı müqaviləsinin müvafiq bəndinə riayət olunmur. Bu da yeni mülkiyyətçinin müəyyən problemlərinin yaranmasına səbəb olur. Bu problemlər də ondan ibarətdir ki, mülkiyyətində olduğu əmlaka dair sərəncam verilməsində müəyyən məhdudiyyətlər yaradır. Azərbaycan Respublikasının mülki qanunvericiliyinə əsasən, alqı-satqı müqaviləsi aparılarkən orada birbaşa göstərilir ki, hansı hallarda alqı-satqı müqaviləsi keçirilir və həmin mülkdə qeydiyyatda, yəni pasport xidməti orqanları tərəfindən rəsmi olaraq qeydiyyata alınmış yaşı 18-ə çatmış şəxslərin razılıq ərizələri tələb olunur. Çünki 18 yaşına çatan şəxslər mülkiyyət haququ əldə etmiş hesab edilirlər.
Bu baxımdan mülkiyyətçi öz mülkünü satan zaman məcbur olub əvvəlki ev sahibini axtarıb tapmalı, qeydiyyatdan çıxmadığı üçün həmin şəxslərin evin yenidən satılmasına dair Forma-2 arayışının alınması üçün notariat qaydada razılıq ərizəsi alınmalıdır. Pribaltika ölkələrini çıxmaq şərtilə bütün post-sovet ərazisində bu problem mövcuddur. Lakin bir çox Avropa ölkələrində qeydiyyat məsələsi olmadığından belə problemlər yaranmır.
- Hansı hallarda müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən şəxsin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatı ləğv oluna bilər?
- Azərbaycan Respublikasının müvafiq qanunvericiliyinə əsasən, yəni «Vətəndaşın olduğu və gəldiyi yer haqqında» AR Qanunun 10-cu maddəsinə əsasən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (pasport-şəxsiyyət vəsiqəsi xidməti orqanları) yalnız qeyd edəcəyim hallarda yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxarır. Birincisi, yaşayış yerini dəyişdikdə. Bu zaman vətəndaşın yeni ünvana qeydiyyata alınmasını təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyətinin orqanının məlumatı olmalıdır. Bunu da belə açıqlamaq olar ki, hər hansı şəxs qeydiyyatdan çıxmaq üçün müraciət etdikdə belə, həmin vətəndaş qeydiyyatdan çıxarılmır. Yalnız ölkə daxilində yeni ünvan üzrə qeydiyyata düşmək tələb olunur ki, bu zaman əvvəlki yaşayış yerindəki qeydiyyatınız ləğv edilsin. Ikincisi, başqa ölkədə yaşayış yeri seçdikdə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının məlumatına əsasən həll edilir. Üçüncüsü, azadlıqdan məhrum edildikdə, yəni məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş hökmü əsasında qeydiyyat ləğv olunur. Dördüncüsü, öldükdə və ya məhkəmə qətnaməsi ilə ölmüş elan edildikdə qeydiyyat ləğv edilir ki, bu da VVAQ şöbələrinin ölüm aktının qeydə alınması ilə həyata keçirilir. Beşincisi, yaşayış yerindən çıxırıldıqda və ya yaşayış sahəsindən istifadə hüququna xitam verildikdə vətəndaşın qeydiyyatı ləğv edilir ki, bu da məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi əsasında həyata keçirilir. Qeyd edim ki, məhkəmələrin praktikasında qəbul edilən qərarlar üzrə ən çox rast gəlinən məhz sonuncu bənddir. Yəni qanunun 10-cu maddəsinin «ğ» bəndində öz əksini tapmış halla əlaqədar Qətnamələr qəbul edilir. Çünki, şəxs yenidən notarial qaydada alqı-satqı müqaviləsi bağlamamışdan öncə məcbur olub məhkəmə qaydasında ünvanda qeydiyyatda olan şəxslərin qeydiyyatının itirməsi və ya məcburi çıxarılması barədə məhkəməyə müraciət edir və bu Qətnamə əsasında qeydiyyatdan çıxarılır. Bu prosesə baxılma müddəti mülki qanunvericiliyə əsasən 2 aydır. Bu müddətdən sonra 1 ay Qətnamənin hüquqi qüvvə alması gözlənilir. Bundan sonra isə, icraya yönəldilə bilər. Bu zaman Qətnamənin bir nüxsəsi pasport qeydiyyatı orqanlarına təqdim edilir ki, burada  da həmin sənəd əsas götürlərək qeydiyyat ləğv edilir.
- Bu problemlə üzləşən şəxs ilkin mərhələdə hansı addımları atmalıdır? Məsələnin hüquq müstəvisində həlli üçün hansı mərhələləri keçməlidir?
- Alqı-satqı imzalandıqdan sonra mülkiyyət sahibi olan alıcı Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən Çıxarış almalıdır. Bu prosesdən sonra alqı-satqı müqaviləsində satıcının qeydiyyatdan çıxması üçün göstərilən müddətin bitdiyini gözləməlidir. Bu müddət bitdikdən sonra mülkiyyətin yerləşdiyi yer üzrə MKIS-dən Forma-2 arayışı götürməlidir. Bu arayışda qeydiyyatda olan şəxslər barədə məlumat olur. Eyni zamanda, özünün yaşayış yerindən arayış alaraq hüquqşunasa müraciət etməsi məsləhətdir. Bu da vətəndaşın məhkəməyə müraciət etməsi üçün zəruri olan tədbirlərin həyata keçirilməsi ilə əlaqədardır. Çünki, hər bir halda vətəndaş özü iddia ərizəsini tərtib edə bilməz. Burada hüquqi əsaslandırma məsələləri var. Iddia ərizəsi yazıldığı halda Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinə, Mülki Məcəllənin 158-ci maddəsinə və iddianın verilmə əsasları ilə bağlı 149-151-ci maddələrinə əsaslanaraq iddia ərizəsini məhkəməyə təqdim edir. Burada dövlət rüsumu da 4 manat olaraq vətəndaş tərəfindən ödənilməlidir. Eyni zamanda, göstərilən hüquqi məsləhət və məhkəmə xərcləri ilə əlaqədar hüquqşunasla müqavilə əsasında müəyyən məbləğ ödənilir. Bu vəsait də minimal olaraq 500 manat həcmindədir.
- Məhkəmə iddiasının qaldırdırılması və bu prosesin gedişi hansı mərhələlərlə həyata keçirilir?
- Məhkədə iddianı qaldırmamışdan öncə AR Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77-ci maddəsinə əsasən sübutları təqdim etmək tərəflərin üzərindədir. Buna görə də, məhkəməyə müraciət edən şəxs əvvəlki sahibin qeydiyyatdan çıxarılması və yaşayış yerinin itirilməsi ilə bağlı iddia ərizəsini vermədən öncə çalışmalıdır ki, həmin şəxslərin faktiki yaşayış yerini müəyyən etsin. Bunu mərkəzləşmiş pasport sistemi vasitəsilə müəyyən sorğular təqdim etməklə həll etmək olar. Bu sənədi iddia ərizəsinin üzərinə əlavə etməklə məhkəməyə təqdim etməlidir. Məhkəmə ərizəni icraata qəbul edir və iki həftə sonra məhkəmə baxışına hazırlıq təyin edir. Burada Mülki Prosessual Məcəlləsinin 147-ci maddəsinə əsasən hazırlıq müddətində məhkəmə baxışında tərəflərin iştirakı hər hansı səbəbdən baş tutmasa belə, bu hal məhdudiyyət yaratmır. Hazırlıq keçirdikdən sonra müvafiq qərarla məhkəmə baxışı təyin edilir. Burada isə tərəflərin iştirakı vacibdir. Əgər cavabdeh tərəf iddia ərizəsinin baxılması müddətinin tamamlanması, yəni 2 ay müddətinə qədər məhkəməyə gəlməzsə, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 147-ci maddəsinə əsasən məhkəmə müvafiq tərəfə bildirişlərin göndərilməsi barədə və cavabdeh tərəfin iddia ərizəsinin nüxsəsini alması barədə məlumatı elan edir. Bu hal da cavabdehin iştirakı olmadan belə məhkəmə baxışını keçirə bilir. Bundan sonra məhkəmə Qətnamə qəbul edir. Bu zaman həmin Qətnamədən appelyasiya vermək hüququ da qanunvericiliyə əsasən öz qüvvəsində qalır.
- Hansı halda məhkəmə evi satmış, ancaq qeydiyyatdan çıxmayan şəxsi yenidən qeydiyyatda saxlaya bilər? Ümumiyyətlə, belə bir hüquqi mexanizm var ki, hansısa səbəb mülkün əvvəlki sahibini qeydiyyatda saxlasın?
- Belə hallar tez-tez baş vermir. Burada yalnız bir məsələ nəzərə alınır. Cavabdeh tərəf hansısa ehtiyacı ucbatından evini satıbsa və hazırda kirayədə qalırsa, yəni harasa qeydiyyata düşməyə imkanı yoxdursa məhkəmə ona güzəşt edir. Ancaq bəzi hallarda məhkəmələr tərəflərə bir-biri arasında müqavilə bağlamağa cəlb edir ki, burada da yaşayış hüququ olmadan qeydiyyatda olmaq təsbit edilir. Yəni, burada həmin qeydiyyatda olan şəxsin mülkiyyət üzərində heç bir hüququ olmur. Bu Qətnamə əsasında imzalanan müqavilədə qeyd olunur ki, gələcəkdə yeni mülkiyyətçi daşınmaz əmlakını özgəninkiləşdirmək istəyəndə qeydiyyatda olan şəxslər heç bir problem yaratmadan razılıq ərizələrini verməyi öz üzərlərinə götürürlər.
- Son dövrlər ölkəmizdə, xüsusən paytaxtda köhnə mənzillərin sökülüb, yenilərinin tikilməsi istiqamətində genişmiqyaslı layihələr həyata keçirilir. Əgər ev söküntüyə gedərsə, mənizilin sahibi olmayıb, yalnız qeydiyyatında olan şəxslər mülk üzərində hansısa hüququ olurmu? Verilən kompensasiyadan qeydiyyatdan çıxmayan evin əvvəlki sahibi hansısa pay tələb edə bilərmi?
- Burada ev alqı-satqısı zamanı bağlanan müqavilə əsas götürülür. Əgər həmin müqavilədə evi satan şəxsin hansı müddətdə qeydiyyatdan çıxmalı olması şərt kimi göstərilibsə, burada yeni mülkiyyətçinin hüquqları əsas götürülür. Ona görə də evi alan MTK əsas mülkiyyətçinin mövcudluğunu tanıyır və alqı-satqını məhz həmin mülkiyyətçi ilə həyata keçirir. Burada yaşayış hüququ rol oynamır.